Como se sabe, a locação é o contrato a partir do qual uma
parte (inquilino ou locatário) remunera a outra (locador) pelo uso e gozo de
seu bem imóvel para fins de habitação, temporada ou atividade empresarial. A
remuneração – ou aluguel – é de livre convenção, mas é vedada a estipulação em
moeda estrangeira, bem como a sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo.

Para garantir o recebimento desta contraprestação e de todos
os seus demais direitos e créditos, o locador poderá exigir garantias que, no
entanto, apenas minimizam os riscos de prejuízo, não os eliminando por
completo. Caso não queira optar pelas garantias locatícias – e tão somente
neste caso e no caso de locação por temporada –, ele poderá exigir do locatário
o pagamento antecipado do aluguel e encargos (até o sexto dia útil do mês
vincendo).

Saiba como funcionam
as principais garantias do mercado imobiliário no contrato de locação

Não fazendo a opção pelo pagamento antecipado poderá, assim,
lançar mão de uma das modalidades de garantias locatícias previstas no art. 37
da Lei nº. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), quais sejam: caução, seguro fiança,
fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada a
opção de mais de uma destas modalidades num mesmo contrato de locação, sob pena
de nulidade. Este direito será reconhecido apenas aos locadores que
formalizarem o contrato pela via escrita, não alcançando, pois, aquelas
tratativas verbais, mas vale destacar que a garantia, porém, se estende até a
efetiva devolução das chaves, salvo estipulação em contrário.

Caução: Garantia para
contrato de locação de imóveis

A caução pode se dar em bens móveis ou imóveis e, ainda, em
moeda corrente, títulos e ações. A caução em bens móveis deve ser registrada no
cartório de títulos e documentos e a em imóveis averbada junto à matrícula
destes. A caução em dinheiro jamais poderá ultrapassar o valor equivalente a
três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança,
revertendo, em benefício do próprio locatário as vantagens que daí decorrer no
momento do levantamento da quantia depositada.

Fiança Locatícia:
Garantia para contrato de locação de imóveis

A fiança locatícia, por sua vez, consiste na garantia
pessoal e acessória de terceiros ao contrato de locação, sendo, hoje, a
modalidade mais adotada no mercado imobiliário brasileiro, em razão de sua
eficácia na resolução dos conflitos entre locadores e locatários. O instituto
tem o seu conceito trazido pelo art. 818 do Código Civil brasileiro que diz “pelo
contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação
assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.

Fiador ou Seguro
Fiança: Garantia para contrato de locação de imóveis

Busca-se, como fiadores, aquelas pessoas que possuam
idoneidade moral e financeira, bem como a livre disposição de seus bens, sendo
que nenhum dos cônjuges – salvo se o regime for o da separação total de bens –
poderá prestar a fiança sem a autorização do outro, sob pena de nulidade. A
fiança sempre se dará por escrito, via instrumento público ou particular e a
responsabilidade do fiador estará limitada ao que expressamente estiver nele
consignado.

Em que pese a fiança ser a modalidade mais utilizada no
Brasil, fato é que tem se tornado constrangedor para o locatário a busca por
pessoas que estejam dispostas a garantirem o seu contrato de locação, no que
surge então o seguro fiança como uma opção não somente segura para o locador,
como também menos incômoda para o locatário. Ela é prestada, a bem da verdade,
por companhias de seguro contratadas às expensas do locatário, que terá a sua
situação cadastral por elas analisada. Trata-se de uma modalidade segura, no
entanto bastante onerosa para o inquilino, visto que acrescerá cerca de 10% do
valor contratual nas suas despesas com a locação.

O que é cessão
fiduciária e como ela funciona na garantia para o contrato de locação?

Por fim, não se pode deixar de mencionar a existência de uma
quarta modalidade de garantia à locação dos bens imóveis: a cessão fiduciária.
Ela é feita por meio de quotas de fundo de investimento ou de títulos de
capitalização, sendo as aplicações financeiras dadas como garantia ao locador,
na ocasião da assinatura do contrato de locação.

Fundo de
investimento: Garantia no contrato de locação de imóveis

O fundo de investimento – negociado ou não na bolsa de
valores – é administrado pela Comissão de Valores Mobiliários e suas cotas têm
a natureza de fiança, sendo entregues ao locador em caso de inadimplência
contratual por parte do locatário. Este último ou o cedente (terceiro
garantidor que tenha assinado o contrato de locação) será notificado
extrajudicialmente par quitar a dívida, sob pena de ter suas cotas tomadas para
o adimplemento das obrigações.

O locador deverá requerer ao administrador do fundo que lhe
transfira em caráter pleno e irrevogável cotas suficientes para saldar a
dívida, sendo certo que ele poderá, ainda, ajuizar demanda para cobrar eventual
diferença não coberta. Vale dizer que as cotas do fundo garantidor ficam
indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação
locatícia, desde que, obviamente, a garantia tenha sido previamente registrada
junto ao administrador, pelo seu titular – o locatário ou o cedente.

Trata-se de uma garantia relativamente recente e ainda pouco
utilizada, posto que inserida na Lei do Inquilinato no ano de 2006. De qualquer
modo, o certo é que locador e locatário deverão analisar cuidadosamente as
garantias postas à sua disposição, como forma de facilitar a condução das
tratativas para a locação de imóveis.

Afinal, as garantias surgem em decorrência da necessidade de
proteção do locador para que possíveis prejuízos sejam minorados ou eliminados,
caso ocorram. Acabam, também, assegurando o locatário, dando-lhe suporte e
facilidade para negociar a locação do imóvel que necessita para sua habitação,
lazer ou negócios. Daí porque, no momento da contratação, é indispensável que a
análise seja feita por um profissional habilitado, que permita que a opção
feita agrade ambas as partes – locatário e locador.

Fonte: Lopes